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Dec 10th 2013, 11:34, by benitolin

作者benitolin ($$$)

看板home-sale

標題[情報] 信義房價指數_2013年第三季

時間Tue Dec 10 11:33:23 2013

http://www.sinyi.com.tw/news/article.php/3110 http://img.sinyi.com.tw/u/file/2013/10/4c3947942953a956e241aa178c8c71c8.pdf 為什麼要房價指數 「平均房價較去年同期上漲10%」，這個訊息能否說明去年每坪30萬的房子，今年價值33 萬？ 由於房地產具備高總價、變現性低的特性，對於經濟景氣的反應速度相對緩慢，價格波動 頻率並不像股票市場般迅速，交易量能亦有限，再加上高異質性的影響，每一間房子的地 段、建築條件、樓層、採光、座向…等條件皆有所差異，若單純以「平均」價格的變化來 判斷房價的漲跌起伏，很容易陷入統計學上的盲點。舉例來說，倘若某一地區住宅物件多 為30年左右的公寓，僅有一處屋齡不到一年的社區，只要該處新成屋社區出現一件交易， 該地區當月的平均交易價格必定會大幅上揚，但這並不代表該地區房價出現明顯增長，若 我們只憑藉平均價格的變化來判斷區域房價的波動，很容易做出錯誤的判斷。 也因為房地產的異質性造成房價難以標準化，每一件房地產物件的交易價格，除了反映「 價」的變動之外，同時包含「質」的變化，並不能據以衡量真正的房價漲跌。對此信義房 屋每一季公佈全台主要都會區房價指數，讓房地產參與者，能夠有一個客觀的指標來「看 清真實房價走勢」。 信義房價指數—全台都會區季指數 自2009年起，信義房屋與政治大學財務管理學系姜堯民教授合作，沿用既有特徵價格函數 理論（Hedonic Price Method）基礎，來修訂既有的信義房價指數模型。隨著國內政治及 經濟環境的變化，原有針對台北、新北、台中及高雄等都會區建構之房價指數架構似有不 足，於此，自2012年第四季起，信義房價指數在既有的四都之外，增列桃園及新竹兩都會 區，並採用拉氏指數公式（Laspeyres）來進行指數編製作業，同時將指數基期調整至 2001年第一季，讓信義房價指數更能精確且即時反應台灣房地產價格的波動情形。 指數模型：特徵價格函數模型樣本分區：區分為台北市、新北市、桃園縣、新竹地區、台 中市、高雄市及台灣地區等七項。其中，台灣地區項目包括全台各地區交易樣本。樣本選 擇： A.選取純住產品（包括公寓、華廈及電梯大樓物件），排除具備其他用途之住宅物件。 B.排除預售物件。 C.排除偏差樣本，如工業住宅、屋齡偏高之成交物件等。 模型調整差異點： A.增列桃園及新竹地區房價指數。 B.採用拉式指數公式進行編製。 C.基期自1991年第一季調整為2001年第一季。 為什麼要房價指數 「平均房價較去年同期上漲10%」，這個訊息能否說明去年每坪30萬的房子，今年價值33 萬？ 由於房地產具備高總價、變現性低的特性，對於經濟景氣的反應速度相對緩慢，價格波動 頻率並不像股票市場般迅速，交易量能亦有限，再加上高異質性的影響，每一間房子的地 段、建築條件、樓層、採光、座向…等條件皆有所差異，若單純以「平均」價格的變化來 判斷房價的漲跌起伏，很容易陷入統計學上的盲點。舉例來說，倘若某一地區住宅物件多 為30年左右的公寓，僅有一處屋齡不到一年的社區，只要該處新成屋社區出現一件交易， 該地區當月的平均交易價格必定會大幅上揚，但這並不代表該地區房價出現明顯增長，若 我們只憑藉平均價格的變化來判斷區域房價的波動，很容易做出錯誤的判斷。 也因為房地產的異質性造成房價難以標準化，每一件房地產物件的交易價格，除了反映「 價」的變動之外，同時包含「質」的變化，並不能據以衡量真正的房價漲跌。對此信義房 屋每一季公佈全台主要都會區房價指數，讓房地產參與者，能夠有一個客觀的指標來「看 清真實房價走勢」。 信義房價指數—全台都會區季指數 自2009年起，信義房屋與政治大學財務管理學系姜堯民教授合作，沿用既有特徵價格函數 理論（Hedonic Price Method）基礎，來修訂既有的信義房價指數模型。隨著國內政治及 經濟環境的變化，原有針對台北、新北、台中及高雄等都會區建構之房價指數架構似有不 足，於此，自2012年第四季起，信義房價指數在既有的四都之外，增列桃園及新竹兩都會 區，並採用拉氏指數公式（Laspeyres）來進行指數編製作業，同時將指數基期調整至 2001年第一季，讓信義房價指數更能精確且即時反應台灣房地產價格的波動情形。 指數模型：特徵價格函數模型樣本分區：區分為台北市、新北市、桃園縣、新竹地區、台 中市、高雄市及台灣地區等七項。其中，台灣地區項目包括全台各地區交易樣本。樣本選 擇： A.選取純住產品（包括公寓、華廈及電梯大樓物件），排除具備其他用途之住宅物件。 B.排除預售物件。 C.排除偏差樣本，如工業住宅、屋齡偏高之成交物件等。 模型調整差異點： A.增列桃園及新竹地區房價指數。 B.採用拉式指數公式進行編製。 C.基期自1991年第一季調整為2001年第一季。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 163.14.13.150

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