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標題Fw: [新聞] 房仲徵才1.6萬人 打出前半年6萬高薪
時間Mon Jan 20 02:49:51 2014
※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1Iq2kWzA ] 作者: ceca (生活藝術大師 � N) 站內: Gossiping 標題: Re: [新聞] 房仲徵才1.6萬人 打出前半年6萬高薪 時間: Sat Jan 11 01:19:25 2014
※ 引述《gracy100 (冷風)》之銘言： : 因為現在全民炒房阿 : 尤其都是在炒 台南高雄宜蘭 這三個地方 成交量根本誇張 : 加上 目前台灣唯一能夠大賺錢的 不會賠錢的 : 就是房地產 : 現在不是有錢人來炒 : 而是一票 上班族 已經存到頭期款 就下來玩 : 更扯的是 多數下來玩的投資客 都濫用寬限期 : 也就是三年可以只繳利息不用付本金 : 甚至 有的根本不鳥你 什麼兩年奢侈稅 照樣兩年內給你賣 把奢侈稅轉到房價 : 另外 還有人 馬上買 一個月馬上賣 這樣扣掉一堆完稅後 可以淨賺1百多萬 : <<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<< : 目前 這些不是有錢的大戶 只是小小上班族或公務員的玩法特色: : 1.選擇台南 高雄 這懂低總價 漲幅高的地點 : 2.大多都是新手 並且不富裕 只有頭期款的存款 下來賭博 喔不是 我是說投資 : 3.以北部下來的人最多 : 4.都是炒短線 沒有想要自住 也沒有打算放很久 只想幾個月內輕鬆賺個100萬 200萬 沒那麼厲害啦...XD and....房地產大多頭,確實閉著眼睛買都會賺. 旦你閉著眼睛賣....我覺得你會虧耶...XD 另外,高雄平均一年15%...奢侈稅就15%,然後房仲費用代書費用加一加在6~8%. 你都沒整,這樣賣很難說你轉手就100萬.就算你買的單價是1000萬物件也不容易. (當然如果你買2000萬以上物件,那當我沒講..可是上班族應該很困難) 然後如果你要靠裝潢包裝100萬. 也沒那麼簡單,哪些東西該整哪些東西可以省,你不清楚亂搞. 豬不見一堆腦補自己裝潢,花了大筆錢買進口家具. 結果買屋的每個看了都不喜歡... 擺在那邊賣不掉囧到爆的一大堆...XD 然後,上班族因為沒時間去研究房地產,沒經驗理解房地產. 所以他們很愛買新屋,買熱門區. 這種東西是增質穩定,但是不用期待他有暴利. 也就是說,大約就是一年15%這樣翻. 而你如果吃到奢侈稅,你一年內賣會虧錢,兩年內賣也沒啥賺頭. 另外現在推案太多+新成屋本來就超難賣. (對方為啥要買你0~1年屋而不去買預售屋?..人都有處女情結的好嗎) so...要賣掉也要擺很久. 因此....又要線上教學一下. 如果你是新手,有頭期款,又想炒房錢滾錢. 不要太相信我們的神話,啥兩年翻一倍好像很簡單. 靠杯,很簡單那我們哪稱的上專業... (當然每個投資客專業又不太一樣,有很多事情我也不太專業,像我都不裝潢..那俺不專業) 我會挑爭議性物品,因為爭議性所以入手殺價超低,人家不敢接我敢接. (不是兇宅拉,兇宅是定價物品,高雄就是打7折又難賣..) 我接了之後,在把他恢復正常,用一般物品的行情賣掉.... 所以我除了賺利多+補漲,還賺爭議性價差,才有辦法搞到兩年翻一倍. (我是指現金買賣不貸款,獲利1倍,槓桿另論) 然後市面上很多人都說他翻一倍是這樣來的. 這間開400買300,然後過了兩年,隔壁開600.. 然後他就會說他翻一倍...XD 旦其時沒有拉,開600成交500,所以你賺500-300=200 然後扣掉持有成本,仲介費,管理費. 所以大約花300,賺150.... 因此你只賺到50%...不是100%. 旦他們會號稱他們漲一倍. 這只是一種話術罷了...獎的好像神一樣. 就像很多書內容也都寫得像神一樣. 啥黑心投資客多厲害多厲害... 你來當當看就會知道,其時短期利潤現在都不太好.. 乖乖養三年等利多,然後增值50%.才是一般人最好賺的作法,也是常態利潤. so...一般上班族,我是建議. 你買10~15年屋,旁邊有重大建設,然後2~3房,最好帶車位. 行情價買沒關係,喜歡就買. 然後原狀出租,寬限期用下去,拖兩年奢侈稅一過開始賣. 當然後面最好找人油漆一下,房客有講水管不太通或是啥問題也處理一下.沒講就算了. 然後不要裝潢,空屋,弄乾淨賣就好... 因為你有利多出來,像車站蓋好了,圖書館蓋好了等. 所以自然會有人想來住,你也就行情價賣他就好. 這樣的話,同樣在旁邊攪得累得要死的投資客,他可能賺300,你賺250. 少一點沒關係啦,反正妳又沒他黑心的那麼專業,給他給他. 快點賣一買在買下一間,比你為了多凹個50萬搞一大堆東西簡單太多了. 而人家太專業了,本來就會多賺一點,這你要認. so...賺大錢第一件事情就是,先學會少賺一點就是這樣. 然後建議上班族投資客幾個要點. 1.總價太高不碰... 你不是置產者,走長期持有. 你入手3房1500萬...你放三年後想賣2500. 你想,2500你打算賣多久...XD 阿人家買來等增值,增值後也不太賣,甚至貸款買下一間.並且可能是低貸款. 因為他很忙沒空管理,然後現金又太多沒地方放,所以要無腦放6~10年翻1~2倍. 阿你沒那種財力,無法負擔那種還款壓力,不要學他們買那種東西. 每個人都有適合自己的投資辦法... 2.不要想凹太多. 漲不要漲到滿才賣,漲到8成就賣,留兩成給接手的人賺,你才好賣. 裝潢整理,不專業就不要搞太多,簡單就好. 仲介費不要給人家殺太多,人家也很辛苦的. 3.不要買爭議性物品. 那個你沒經驗,無法掌握,不要亂來...弄不好你會囧在那邊. 4.非市區不碰. 不是說非市區不好賺,甚至非市區才好賺. 可是你看錯了,你可能就要像我爸以前一樣,一間房子放20年才養肥... (我爸唯二決定過的房子,其中一間就搞出了這個20年神話,被他同學譽為美談..XD) 市區風險低,而只要增值穩定,基本上剛開始玩市區比較好. 5.透天不碰,店面不碰,辦公室不碰.改套房不碰. 透天需要現金太多,隨便整修都很貴,出租投報率低,稅重,流通性低. 透天是長期多利多的時候買的,例如彎區利多一個接一個.有能力就不是買大樓而是買透天 並且真的好賺,是用養地的心態在看他,然後賭的是養到被建商徵收,或合建大樓. 而這要長期抗戰...需要大量現金. 置於短期透天整建出售,那個更吃整修費. 另外透天整建很麻煩,磚造,強化磚造,RC,鋼骨,都不一樣. 然後透天又超愛漏水....然後動不動就需要拉皮幹嘛幹嘛. so...透天需要資本是同價位大樓的2倍以上. 1000萬的大樓,你只要200頭期款,100預備金就很夠了. 1000萬的透天,你要有600萬以上現金在來玩比較好. 透天看起來增值比大樓快很多,好像很可口,但是太多人忽略掉後面的成本. 店面... 靠杯,大多頭會有人玩房地產玩到跳樓的就是店面. 師大夜市,天母的店面,因為商圈轉移,全都腰斬....這就是最典型例子. 然後像非正店面,我都不敢碰...(我只能掌握4線到馬路上的店面) 店面困難度是房地產最高....沒三兩三不要上梁山. 辦公室. 這是歐美房地產的性值,高持有成本... 你抓的到你就會賺很多,你抓不到,你養不起.... so...這要你對經濟很了解的人在來碰比較好. 這種東西和透天相反,他不是拿來長期持有養肥用的. and..辦公室的折舊很兇,外觀/管理對辦公室影響非常大. so..舊辦公室是非常麻煩的東西. 當然法令有通過,辦公室可以改建旅館. 像七賢路上又有兩三間旅館在蓋(都中資...XD) 可是這...你不是財團,你玩不動. 改套房. 無論是大樓,透天,辦公室.. 改套房後都超難賣,就算他投報率不錯也不好賣. 然後銀行賤價會比較低,所以買家必須是包租公屬性才會想接. 而現在大多頭,包租公比率越來越低. 外加真正專業包租公,他會買兇宅或地上權自己改,比買你現成的更好賺. so..改套房不要碰....比本身就是套房的還難搞. 改套房只有一種可以碰,那就是透店,下面1~2F店面,上面改套房.這種東西是極品. 不過這又扯到店面不要碰...所以你沒經驗還是不要碰好了. 6.玩紅單看膽識. 內政部要對紅單下殺手. 所以...你敢就衝,但是不要說我沒警告過你風險. 當然如果你還款能力超強,那...你無後顧之憂,紅單你要怎樣玩當然都ok. 炒房好賺歸好賺. 但也沒想像中那麼神. 另外很多看不到的成本和風險也要顧. 像啥房客給你跳樓,還是給你破壞跑掉,還是賴著步走等等. 你也會都很囧. so....高回報本來就會有高風險. 有些時候很多東西還是要保守的想一下. 世界並沒有想像中那麼簡單美好. 至於自住戶. 我一值在講,在台北租屋就好,那種環境你還為了自住買房,你傻了. 但在高雄,自住快買巴,不買你就買不起了. 不要聽滿地的魯蛇在那邊講房價要崩. 不合理的是台北的房價. 高雄房價依然是世界最合理的地方. 兩個22K組的家庭,年收44K,6年年收=240萬... 你在高雄買不到公寓???我找來賣給你(不過一口價240萬.不准你殺) 台北吃麵...你高雄在跟人家喊啥燒? 高雄房價目前在世界的眼光來看也都是低估中. 只是一堆魯蛇,魚目混珠,把高雄房價和台北高房價掛在一起講.. 當然魯蛇一備子都買不起房子,所以他怎樣講亂講,本來就沒差. 而你,錯過了.....你就準備跟那一大群魯蛇窩在一起. 機會不等人,錯過了等下輩子. 去問問台北的長輩,30年前,有誰不後悔多買幾間的. 而高雄目前是一個很重要的轉類點... 如果你真的深入多看很多東西就知道. 等他轉完成型了,你在想追...以經追不上了. so...自住能買快買,並且你付房貸和付房租其實也沒差多少錢. 又不是台北,房貸和房租落差超大..... --
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 1.172.105.31
推 mikezip:推，那台中、台南、桃園呢？ 01/11 01:26
→ apa9394:高雄可以買 要看區域 你不是當地人 你不會知道施政方向 01/11 01:28
→ apa9394:不要亂報明牌 01/11 01:28
市區都不用怕. 前鎮三民左營鼓山苓雅新興前金鹽程. 全都安....save,最差的應該是苓雅,也有10%以上增值. (and...別小看鹽程) 喔喔,有個地方可能比較麻煩一點,前鎮草衙和機場旁邊200公尺內. 不過這個之後還是會漲..雖然天花板被限制住了. 鳳山要看,因為鳳山很大,買錯地方也不是不賺,你要等太久. 大寮可能要等國七...這要去問環保團體. 仁武楠梓在炒作,可以短期去跟風. 林園小港要久一點,之後會補漲. so...你不要買到六龜美濃. 應該都還ok. 岡山在大漲了,岡山很瘋狂... 不過岡山不要買大樓...所以沒必要先不要碰.
※ 編輯: ceca 來自: 1.172.105.31 (01/11 01:32)
推 Victory5566:雖然c大有時意圖超明顯很想笑 但 01/11 01:30
→ Victory5566:還是蠻愛看你的文章的 01/11 01:30
沒啥意圖阿..XD 我現在準備拿到上筆錢後吃要貨. 所以反而我會和你們搶貨. 我下一筆要出去的,我講白點,在岡山...(太遠了,發現要顧太累了,提早出貨) 在等1月捷運延長案再度送經管會.. 所以你們想吃到我的貨,應該都沒啥機會...XD 在Ptt上面發出貨文沒效果的拉. Ptt八卦板才一萬多人,會去吃貨的不超過10個. 然後幾千個物件要剛好吃到我的物件.... 我是覺得這樣不如去對統一發票...XD
推 tommy421:愛你 01/11 01:32
※ 編輯: ceca 來自: 1.172.105.31 (01/11 01:36)
推 dragoneminem:岡山人推,岡山透天房價真的漲滿多的 01/11 01:34
→ apa9394:薪水不漲 結果房價漲 還好意思叫別人買 01/11 01:35
→ apa9394:不可思議 01/11 01:35
薪水漲是最後一階段. 地價則是第一階段. 剛好一個頭一個尾. 這中間有一個很夢幻的時間差. 也是為啥很多人很難翻身的原因. 因為他去哪,哪邊都是爆高的房價在等他. 低房價的地方,他又去不了. 等到他去的了的時候,靠杯,房價又超高. and..同樣的,地價崩了,這邊的薪水沒多久也跟著崩了.
※ 編輯: ceca 來自: 1.172.105.31 (01/11 01:38)
推 poweryeh:那c大賺千萬了嗎?照你講的內容應該很簡單? 01/11 01:40
你說單筆喔. 大筆物件有. 不過那個不是拿來兩三年內買賣的. and..像興達港在等. 1~2年內,賺3倍就靠他了.... 可是這種我不建議別人學. 因為是賭博+你要壓資金,沒賭到你可能錢要被放在那邊等很久. 那是買樂透,重了就1年3倍,之後上看6倍. 不中,就要等幾年等下次開獎.. 單筆要破千萬利潤. 首推土地,像之前阿公店水庫的農地. 在推店面. 不過這些東西操縱方式不太一樣. 然後要壓很多現金.
※ 編輯: ceca 來自: 1.172.105.31 (01/11 01:45)
推 avgirl:你真的是佛心來的...... 01/11 01:41
→ zball:自己知道一定漲還請大家去接 房版真的出很多這種佛心人士.. 01/11 01:50
怎麼吃的完. 買下高雄要50兆耶..XD 倒是一堆人,害別人本來買得起房子後來買不起的. 不知道是用合居心. 自己魯,不行,要拉著大家一起魯,免得顯的自己很爛.. 我是不知道世界上是不是有這種人. 讓我想到2006年一堆文章叫別人不要買房. "幹你娘大安區一平40,搶劫喔,誰買得起,鐵崩鐵崩" "幹你娘士林那啥小鳥地方,買那邊吻套" 結果,一堆天真無邪的人,被騙到今天欲哭無淚. 而當初放話的人,又拍拍屁股不當一回事... 這真...哀,人心險惡就是這樣. 市面在大漲,一年翻15%. 居然有人爭著眼睛說瞎話 = 房價在跌. 這.....天下還有公里媽,還有正義嗎?? 我看我當黑心投資客還比他們正義多了. 至少我講的是事實. 不相信自己到馬路上面看我講的對部隊.
※ 編輯: ceca 來自: 1.172.105.31 (01/11 01:54)
推 clay3631:樓上不要誤會c大 c大講的是事實 只是更多人一起抬價格 01/11 01:52
→ clay3631:更賺阿~~~~~~ 01/11 01:52
推 flyboring:有沒有恐怖新竹 竹北的心得? 01/11 01:55
不熟不懂不清楚... 有待高手解答...(我也要聽)
※ 編輯: ceca 來自: 1.172.105.31 (01/11 01:55) 對了最後補一下. 風險控管的停手機制. 我同意帥過頭講的,看台北. 台北一開始跌. 立刻出脫所有大樓類產品(包含商辦,樓店) 要嘛換現金,如果怕錢幣貶值. 買土地,中古透天(並且要在建設旁,像捷運旁等等),透店(正透店商圈內) 然後出清所有貸款. 準備迎接寒冬. 當年中南部大崩盤,我家是這樣渡過的. 等到崩到谷底,就可以轉行當包租公... 然後等下一個大多頭到來. 包租公的東西,等崩盤了我在來分享.現在分享太早,大家會忘記.
※ 編輯: ceca 來自: 1.172.105.31 (01/11 02:00)
推 hiphopstyle:分析的很透徹...現在房仲根本只有嘴炮專業 01/11 02:04
推 imyme:很精彩 01/11 02:08
推 Victory5566:有個問題 01/11 02:15
→ Victory5566:台北房價過高 但高雄不會 那為何台北崩 01/11 02:16
→ Victory5566:高雄也崩？ 01/11 02:16
→ Victory5566:還是說 你是指台北的做法而已？高雄不影響 01/11 02:17
→ opq456789:我猜是預期心理? 炒房都是跟風的?(不負責任亂猜) 01/11 02:17
主要是信心問題. 高雄我不怕他會崩,因為建設太多. 可是他會不漲..因為沒信心. 這樣很麻煩,大家就要面對折舊. 新屋一年折舊2.5%,中古屋1%. 加上帶款2%...你每年在賠錢3%左右. 所以為啥要換土地持份大的,並且抗折舊的物件就是這樣. 然後有一種東西會崩. 預售屋和新屋... 因為跳價太大,然後紅單太多,會多殺多... 例如農16給你開60,好成交30...但旁邊的1x年屋賣20. 所以新屋放個兩年後,會掉回22...崩了...XD so...其實當年大崩盤,緩跌了5年左右後就平盤了. 並不是真的跌了20年緩跌. 而很多人虧一屁股,就是買新屋買預售屋. 那時候一平20...你買了之後緩跌到13....你欲哭無淚. 之後就卡在13...然後吃折舊.然後剩下8~9... 可是你去看土地,他一值持平在那邊.... 所以大崩盤要避風頭,就是買土地.. 可是市區沒方正素地給你買,有你也買不起. 所以買中古透天,透店(透天請選擇有蓋大樓機會的,至少雙線到馬路) 然後等下一次大多頭.. 你變老市區也不用怕. 因為你買的是透天,透天改建大樓太簡單了. 公寓要50戶同意,你透天只要10戶. 然後舊市區,政府一定優先把你地目改成商用,獎勵建商徵收蓋大樓,增加土地利用價值. 這可以在現在前金苓雅新興區的地目上面看到,全都商3用地. 所以現在前金新興也一堆拆透天蓋大樓. 而你的透天,就養到建商來收,你絕對可以在賺一筆. so....有看過跌,你就不會怕跌. 沒看過才會覺得那好像是世界末日. 但其時,也沒那麼嚴重啦. 最嚴重的還是你貸款付不出來...這才會爆掉. 你還款能力ok,物件有買對. 跌了就放,放久了又漲回來了. 並且,當年大崩盤,台北好像5年左右政策就下來救房市,立刻回檔開始漲. 高雄一方面是因為產業轉型開始,所以完全沒利多沒建設. 高雄這20年,大概就搞捷運+一顆巨蛋.... 並且巨蛋那邊房價也是漲...其他地方跌,巨蛋還是漲. so..大崩盤,買對點你還是賺也是這樣. 沒啥大崩盤你買哪都死這種道理. 那時候,巨蛋蓋之前,瑞豐夜市旁的店面400,蓋後變700現在應該有2400.. 他在高雄崩盤中,逆風成長..XD
※ 編輯: ceca 來自: 1.172.105.31 (01/11 02:42)
推 Victory5566:懂了 原來是這樣 謝謝ceca佛 01/11 02:48
推 smdf:推~ 學到不少 01/11 11:02
推 flyop:專業 01/11 11:03
推 i14d14:房神~~ 01/11 11:17
推 leochiu1987:那玩土地勒? 01/11 11:43
推 taco0318:感謝分享 筆記中 01/11 12:57
推 thuyhuang:專業分析到位，看你的文學到很多 01/11 13:36
推 lock7:請問c大，鳳山哪邊算有前景的？ 01/11 14:59
推 cpz:2006年真的一堆文章叫別人不要買房 還有過氣ptt名人勒 01/11 17:19
→ cpz:想到就好笑 還打了一大長篇的文章 好像很專業 結果證明超魯XD 01/11 17:20
→ cpz:我就是說那位曾經當過第一大板黑特版的版主 沒錯 就是說你 XD 01/11 17:20
推 compuman:cpz你說的是ceca嗎? 01/11 18:18
推 kkchen:看來高雄房價還在初升段.不知主升段和末升段時房價會到哪裡 01/11 20:31
推 flyslam:專業又中肯! 01/11 21:29
推 TaTa5566:推 01/12 00:47
→ bryon:如果台北撐不下去了.高雄雖房價還不致於太誇張.但把近期漲的 01/12 01:22
→ bryon:全吐回去也是可預期的 01/12 01:22
推 xifengpangma:學到很多，推！ 01/12 03:31
推 Assault:請問c大岡山有哪些區域的透天是值得買的嗎? 01/14 12:07
推 livetrue:請問紅單是啥... 01/18 05:49
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ※ 轉錄者: inyo (58.115.14.210), 時間: 01/20/2014 02:49:51This entry passed through the Full-Text RSS service — if this is your content and you're reading it on someone else's site, please read the FAQ at fivefilters.org/content-only/faq.php#publishers.
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