作者ceca (生活藝術大師 � N)
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標題Re: [問題] 為何當初買中南部的房子會賠錢?
時間Wed Sep 25 23:13:53 2013
很簡單. 當年兩岸要打仗....有錢人往外跑. 當年稅率不低,有錢人的錢往外跑. 當年利率高,有錢人投資別種物品. 當年崩盤,97年台海危機+民進黨執政...全世界都在說台灣海峽打仗機率超高. 那時有在"外國看新聞"就會知道. 甚至接觸到的連外國人,都會關心台灣是不是要備戰了...XD (請不要在台灣看國際新聞,台灣人反而都很安心,大家都知道不會打) 而那時,台北率先開始崩,高雄台中跟進. 只是台北崩了沒多久,中央就開始救. 放寬房貸,增加大量買房優惠等等. 可是很多措施只限於台北,所以台北崩沒多久就穩下來,中南部則是持續低潮. (當然淡水就..科科~~) so...其實影響房地產的,主要還是跟最直接的錢有關係. 尤其是有錢人的錢. 而有錢人的錢跟啥有關?? 跟這些錢會不會變少,或有沒有辦法變多,甚至會不會不見有關. 會不會變少,就是扯到稅率. 稅率越低,有錢人的錢就越愛進來,並且是世界全部的錢都跑過來. 會不會變多,就扯到利率. 當你利率很高,或是有更好的投資工具,有錢人的錢就會很大部分往別的地方跑. 最後會不會不見!? 台灣和中國和好了,台灣簡直就是全世界幾乎不打仗的少數穩定國家之一. (真的是少數國家,應該是前10%甚至更少的比率中不打仗的國家) 台灣經濟很好,位置又好. (魯蛇散退,台灣還是很強,只是對外很強,對內只發22K給你) 所以錢進台灣是必然. 這也是台北房地產炸裂的主要因素.尤其台北很小,集中炒作效應非常的大. 但是後來因為政策關係,封鎖了台北的許多房地產投資利潤. 例如放款成數或限制等等. 這樣就變成"有錢人的錢變多速度變慢" 所以這些錢就開始台灣四處亂竄.尋找其他賺錢更快的管道. 一開始先竄到周圍去,再來就竄去幾大都會區. 所以才造就最近全面井噴的狀態. 而為啥一開始只集中台北不四處亂竄.或是為啥台北一直漲,中南部還在低潮. 那是因為台北很小,丟一點進去就狂漲,而他狂漲大家自然又追高. 而所有的有錢人,包含中南部有玩房地產的有錢人,全都跑去台北追高. 所以前幾年才會台北一直炒,其他地方沒啥動靜. 這是市場效應造成的後續影響,不要再用理論來討論.這理論無法解釋. 跟台北產業,人口,其實關係很小. 重要的還是,因為他漲,所以我買他,因為我買他,所以他更漲. 更糟糕的是,他把全台灣有錢人打算投資房地產的錢都吸走了. 所以才會中南部不動,台北狂漲....甚至當時一堆人賣高雄買台北. 至於人口?薪水?.....那些關聯性根本很小. 最多說台北因為首都+有錢人多,所以熱錢進來會先考慮台北落腳而不是其他地方. 畢竟,房子為啥有價?因為有人出價買他... 買賣才是造就房價高低的主因. 你這邊都自住戶,大家買了一間都不買第二間,很多年內也不賣. so...無論人口在多,房子在不夠住. 你的房價也不會漲多少. 一定要一直買賣一直買賣才會變高. so....房價都是炒出來的. 而誰在炒?自住戶??一買背20年..你對房價的效應根本就很低落. 主要還是"短期"投資客,他們大量買賣買賣,造就房價一直衝. (長期投資客,包租公反而比較類似有錢人的位置,這邊不太一樣) 而有錢人則是負責斷後,只買不賣,一直買,一直不賣,撐住投資客造就的高房價. (有錢人錢太多,要有地方放,又要可以避稅,又要可以增值,又要風險低.所以會買來屯 和魯蛇每天想把20年房貸還完,還有房子是買來住的心態差很遠) 這就是自由市場決定價格的典型範例. 而現在台北就是,有錢人還在,但投資客大量散去. 所以成長很慢,但斷後的人還大把的在,所以價會一直稱在那邊. 而中南部,就成了當年台北的狀況...投資客四處亂炒,有錢人一個個斷後. so...講了這麼多,我來總結個懶人包. 房地產市場... 增值速度 = 投資客的買賣數量. 總值支撐力 = 有錢人購買的意願. 影響投資客投資的因素. 1.政策. 2.利潤. 影響有錢人購買的意願. 1.稅金. 2.利率. 3.風險性. 4.熱錢量. 以上跟人口,跟新水,跟產業,全都無關. 青埔有人住媽,有產業嗎...沒人住又沒產業為啥一直漲? 就是市場造就價值...而市場組成成員,只有投資客和有錢人. 再來懶人包講房地產跌價. 崩盤速度 = 有錢人脫手房地產量. 跌價速度 = 折舊. 影響有錢人賠錢撤手房地產因素. 1.經濟大地震急用錢或被法拍. 2.風險太高逃命潮.(不是跌的風險,而是失去的風險,跌是他們賣造成的結果) 3.有更好的投資標的物,少量虧損殺出換取新的機會. 4.持有成本過高超越利潤. 再來討論一下當年崩盤. 當年中南部有 1.打仗風險 2.政策造就利潤過低 3.經濟大地震(東帝士都倒了) 然後有錢人有移民米國歐洲的選擇,投資股票的選擇等等. 所以才造就中南部20年大崩盤. 但是其實當年高雄也沒真正的崩盤,啥一年崩20%不曾發生過.. 真正的情況是...都不漲. 0年屋20萬..過了20年還在0年屋20萬. 可是你當年買的0年屋變20年屋....所以...剩8萬.XD 這是折舊造成的. 其實當時被套的一堆有錢人,他們還是撐在那邊沒有賣. so...放到今天又開始漲,其實很多人都賺得比當年買價還高很多了. (中古透天和店面和土地限定) 更者,當最近中南部又大漲,這些人又蠢蠢欲動. 而另一批人,前幾年把錢都拿去買台北的,也不少又把錢轉回中南部來買. so...才造就中南部一直漲的狀態. --
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→ loeawei:這些已經後期了 其實在白賊當市長之後 就一路下滑 09/25 23:18
推 ts00759231:所以是只漲不跌囉...!? 09/25 23:21
推 starbugs:推台灣很強! 主要是有很多22K魯蛇很好用 09/25 23:22
台灣強是直接跑去外國用5K勞工,賺的錢又弄回台灣買房. 22K其實他們根本不太愛用. 你看鴻海..又在印尼設廠了. 可以營收,主要都在台灣總部. 這才是台灣利害的地方,壓榨他人勞工...XD
※ 編輯: ceca 來自: 1.172.254.101 (09/25 23:24)
推 dh168:推推 09/25 23:24
推 iele:台海危機是96年 09/25 23:26
→ iele:而且 阿扁剛上台根本沒人在講房地產 那時侯是股票 09/25 23:27
→ iele:房地產在那時已經到谷底了 09/25 23:28
推 lpwerok:我也覺得時間點怪怪的 高雄房價開始下來是1993年 民國82年 09/25 23:37
97是一個指標. 之前就有飛彈風波. 我還記得那時候,coco2000的報紙漫畫. 飛彈飛上去,股票掉下來. 然後當年老李講了"共匪射的都是啞彈"害台灣在中國臥底的間諜被查出來抓去槍斃. 97則是台海事件的最高潮.. 前不久還有啥1995閏八月等等. 那時候都會被恐嚇,考大學考不好就送你去當兵,要上戰場..XD
※ 編輯: ceca 來自: 1.172.254.101 (09/25 23:39)
推 Js1233:那快祈禱2016還是KMT的當總統，不然像老李和扁神整天想和 09/25 23:42
推 LeeLaa:推分析!! 09/25 23:42
→ Js1233:426對幹的，都會造成怕死的有錢人不敢炒房 09/25 23:42
推 shter:很有道理啊,不動產最怕的就是災難 09/25 23:55
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