作者a386036 (骷髏怪)
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標題Re: [新聞] 實價登錄發威 賣8000萬宅 繳稅暴增9倍
時間Sun Aug 25 23:29:10 2013
實價課財產交易所得OK 不過目前稅制是不重複課稅原則 土地部分已經有課到土地增值稅，所以土地部分無法再重複課財產交易所得稅 所以財產交易所得稅只能針對建物部分課 拆算方式有他的固定公式 建設公司賣新房子，或是法人賣房子也都要用相同公式來拆算 針對建物部分開發票 詳閱之前版友提供的計算公式 文章代碼(AID): #1H_I-w_r 我直接把公式轉過來 中間也有它的問題存在 公式: {賣價-當初買價-其他費用(如仲介費、契稅、印花稅、規費、代書費或公證費等)}*{房屋 總現值/(房屋+土地的總現值)備註1}=實際的財產交易所得 舉例說明： (一)98年a購入房屋價格1千萬元，仲介服務費50萬元、契稅2萬元、印花稅1萬元、代書費 2萬元。 (二)100年以2000萬售出a房屋，支付仲介服務費60萬元。 (三)100年土地公告現值800萬元＋房屋評定現值200萬元。 (2000-1000-50-2-1-2-100)*{(200/200+800)}=845*0.2=169(萬) 169萬財產交易所得則併入當年度所得裡面 備註1:個人出售房地其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因未 劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，應以房地買進總額及賣出總額之差價，按 出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。 如:預售屋(國稅局會跟建商要資料不要以為政府不知道)和實價登錄後所有的交易 如果不知道買入成本才可用 第二種申報 (2)財政部公佈之財產交易所得標準課稅 房屋核定契價(公告現值)*核定標準稅率(台北市當年度42%) 以a房屋相同條件 200*42%=84萬
這一個計算公式 對於公寓或一般非超高樓大樓幾乎沒有影響 因為建物價值與土地價值比越大 後面的比例值會越低 k0939770752舉的例子，房屋評定現值200萬，這已經是大坪數豪宅等級 一般公寓產品房屋評定現值都落在10~20萬之間，40年以上的甚至10萬以下一堆 電梯大樓已依般住家格局，屋齡又是5年內的30萬上下為多數 40幾萬就很嚇人了...... 公式計算 一般台北市公寓，土地公告現值多數落在600~1000 算他600好了，建物算20好了 以依樣買1千萬賣2千萬，買+賣所付的仲介費算90萬好了 (1千萬的1趴+2千萬的4趴) 算了把仲介費 代書費 契稅那些 利息那些都算0 (2000-1000)*(20/(20+600))=1000*(20/620)=1000*0.032258=32.25萬 這還是獲利1萬 很多費用都算0 如果以一般投機客獲利1~2成來說，算2成好了 買1000萬，加上交易成本1020加上利息1050好了 稅後1300萬賣掉，付了50萬仲介費 (1300-50-50)*(20/(20+600))=200*(20/620)=200*0.032258=6.451萬 比起原本的20*0.48=9.6萬 還要來的低 這樣搞對於台北市的投機客根本沒差，台北市以外玩新房子的，皮繃緊一點 不過台北市以外房屋評定現值所得稅率 多半在30以下甚至10幾 比方說
三峽區、淡水區、五股區、深坑區及八里區 14% 板橋區、永和區、新店區、三重區、中和區、新莊區、土城區、蘆洲區 28% 汐止區、樹林區、泰山區、林口區 26% 對於淡水與三峽影響就大很多 不過這樣玩台北市以外影響都很大 因為建物價值不會少太多，可是土地公告現值低很多 再來最可怕的是地上權 因為土地價值是0 你賺多少都是獲利，無法分算 在那就是那種SRC鋼骨混凝土的超高大樓，土地持分很小 SRC鋼骨混凝土本身建物價值就很高，可是如果又落在新北市 整個比率會很高 比方說板橋的全台最高住宅大樓，新北市的20樓以上大樓，如果又是SRC那就恭喜
※ 引述《pds1 (奮鬥)》之銘言： : 1.來源連結: : http://news.chinatimes.com/politics/11050202/112013082500113.html : 2.內容: : 2013-08-25 02:12 中國時報 【陳宥臻／台北報導】 : 房市實價登錄上路滿周年，豪宅被國稅局補稅的案件增加。圖為信義區內的豪宅。（本 : 報資料照片） : 國庫日益拮据，加上實價登錄上路滿一年，房仲業者透露，國稅局要求實價申報的 : 案件有增加趨勢，豪宅屋主更成為重災區。日前有民眾以總價8000萬元出售大安區豪宅， : 原以評定現值申報交易所得，結果國稅局以實價登錄為本，要求補稅，稅金從28萬餘元暴 : 增到240萬元，差距近9倍，屋主欲哭無淚。 : 國庫拮据 查稅積極 : 5月所得稅申報結束後，國稅局陸續進行申報查核。中信房屋合作代書指出，近1年 : 來國稅局已暗自實施「實價課稅」，殺傷力跟奢侈稅擬延長沒兩樣。由於最近傳出不少投 : 資房地產的屋主被要求補稅，使得國稅局以實價登錄的價格，作為課稅基礎的爭議浮上檯 : 面。 : 國庫困窘下，國稅局查稅變得積極起來。房仲業者透露，最近確實有包括成交總價 : 8000萬元以上，甚至近億元的高價買賣屋主被盯上，相對的，成交價在1000萬~2000萬元 : 的房主，較沒有傳出補稅的問題。 : 稅金從28萬變240萬 : 房仲業者指出，有個客戶買賣8000多萬元的房子，實際賺了600多萬元。該屋主以 : 評定現值150萬元，及財政部公告的北市精華區房屋評定現值所得稅率48％計算，賣屋所 : 得為72萬元，再以72萬元乘以40％所得稅率，於是繳28.8萬元的賣屋所得稅給國稅局。 : 不過，國稅局依照實價登錄的資料，掌握該屋主賺了600萬元，直接用600萬元乘以 : 40％的所得稅率，要求繳交240萬元稅金，等於屋主從28萬多元的稅金，一口氣變成240萬 : 元。由於國稅局是依照所得稅法查核補稅，屋主只能接受。 : 信義房屋指出，房屋交易所得本來就依照實際交易所得來申報，是提不出證明買賣 : 實際價格證明時，才能以房屋評定現值申報交易所得稅。 : 評定與實價差很大 : 地政士公會解釋，所得稅法第14條明文規定，售屋申報財產交易所得，必須以交易 : 時的成交價額，減去原始取得成本，再扣除改良、移轉等相關費用後，以實際金額申報。 : 不過，許多民眾被房仲業者誤導，才會以為可以自己選擇用評定稅率申報。 : 信義房屋表示，就算民眾以房屋評定現值申報，但國稅局依法仍可以從代書資料、 : 銀行端的金流，檢視房屋實際交易金額，所以民眾抱持僥倖心態，就算國稅局不用實價登 : 錄的資料勾稽，也有可能被查到。 : 3.心得或感想: : 你還沒逃? --
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→ a386036:老透天 土地公告現值2千萬 建物價值5萬 08/25 23:31
→ a386036:0.002493 08/25 23:32
→ a386036:就算賺1億 財產交易所得也只要報24萬多 08/25 23:33
→ a386036:算25萬好了根本不痛不癢 08/25 23:33
→ a386036:25萬的40% 也才繳10萬 08/25 23:33
推 riya:結論：實價登錄後新房子越難越難玩短線，結束。 08/25 23:43
→ riya:尤其是新大樓，這會不會引發北市大土地持份中古屋上漲效應 08/25 23:43
→ riya:或許可以探討一下 08/25 23:44
推 riya:你用人頭買新成屋，躲了奢侈稅，卻躲不了交易所得稅 08/25 23:46
→ a386036:只要有交屋 有土地了就會瞬間降低 08/25 23:51
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