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前陣子Facebook上有張圖被廣為轉載，大致內容是台北市房價租金比(Price Rent Ratio, PRR)為64倍，位居全球之首。房價租金比的計算公式是「房屋總價格／年租金」，意思是：房子的價錢足以讓人租幾年。實際租屋價格被視作是實質住宅供需的合理價格，消費者物價指數(CPI)中也是計算租屋價格（在台灣權重約佔20%），因此台灣近十年台灣房價雖然飆漲，但CPI上升的幅度並不大，原因之一就是租金幾乎沒有成長。

正因為租屋價格代表需求的合理價格，因此房價租金比越大就表示房價背離合理價值越遠。然而，倍數在怎樣的位置算是合理呢？一般而言20年是合理的位置，意思是說：當一棟房子的價格相當於20年租金時，不如就買下來吧。但為什麼是20年呢？

扣掉20歲到25歲之前由父母扶養不論，成人能工作的時間大約是30年，然而卻需要住50年的時間──這樣看起來似乎表示20倍似乎很少？然而房子的價格理受時間因素而折舊（這是重要的問題，後文會有更詳細的分析），新成屋5年價格開始下滑，30年之後降價幅度非常小幾乎停滯。再加上人生有很多不同階段，例如結婚者可能在新婚時需要住雙人套房，成為四人家庭時需要標準的三房兩廳，退休後又只需要住雙人小房；單身者則可能需要工作時期市中心的單人套房以及退休後的寬敞景觀宅。

房子是一個人生活的延伸，人的生活會隨時間改變，房子當然需要改變。更不用說房子裝潢大約10年一換，換裝潢的時候往往也是人生轉折時，許多人更會趁此時換屋。考慮這些因素，我們應該理解的結論是：所謂「合理」的PRR倍數並不是一個固定的數值，而跟一個國家人民的生活模式有很大關連。同時我們也必須理解的是：即使合理PRR倍數並非固定，卻也有一定範圍，那跟人的生活模式改變、房子本身折舊有關──因此合理倍數，大約10年到30年之間。

全球房地產指標(GlobalPropertyGuide, GPG)這個網站列出了全球85大城市的PRR，其中就有72個城市落在剛剛提到的10~30倍之間，超出40倍的城市只有3座。從這角度看來，我想各位應該可以理解台北市的房價有多誇張，64倍幾乎是一個人成年之後到死亡的完整時間，其中我們只有一半時間能工作，可能有3次以上的重要人生時期轉折；而房子的殘值也將在30年之間不斷下滑，50年之後除了等都更重蓋之外幾乎沒有能真正活化的方式。

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